Mal Sahibi ve Kiracı Arasındaki Anlaşmazlıklar: Nedenleri, Çözümleri
Mal Sahibi ve Kiracı Arasındaki Anlaşmazlıklar: Nedenleri, Çözümleri ve Hukuki Boyutları .
Kira uyuşmazlıkları, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli bir konudur.
Tahliye Taahhüdü ve Kiracının Hakları - Türk Borçlar Kanunu
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, kiralananın tesliminden sonra kiracının belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiğini gösterdiğini düzenlemektedir. Kanuna uygun bir tahliye taahhüdünün geçerli olması için aşağıdaki şartları taşıması gerekir:
a) Taahhüdünün yazılı olması gereklidir. b) Taahhüdünün içeriği ve boşaltma tarihi belirli olmalıdır. c) Taahhüt, kira sözleşmesinin tamamlanmasından sonra sağlanır.
Kira sözleşmesi sırasında kira sözleşmesi ile aynı anda imzalanan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Yıllık, kiraya verenler kira sözleşmesi ile birlikte daha sonraki bir tarihli veya tarihi boş olarak tahliye taahhüdü imzalamaktadır. Bu tutarlılığın boş bırakılan bölümleri daha sonra bölünerek ayrıştırılarak aleyhine kullanılabileceğini unutmamak önemlidir.
Kanuna uygun olarak verilmiş geçerli bir tahliye tutarlılığına dayanılarak kiracının tahliye edilebilmesi için tahliye taahhüdünün bir ay içerisinde icra takibine veya dava açılarak yükseltilerek getirilmesi gerekmektedir. Bu süre kesildikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi istenemez.
Tahliye taahhüdü, kiracı ve mal sahibi arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Kiracı ve mal sahibi, bu hükümlere uygun hareket etme özelliklerini ve olası sorunları önleyebilirler.
Kiralanan Yerin Satılması Durumunda Haklar: Kiracı ve Mal Sahibi
Kiralanan yerin satılması, hem kiracı hem de mal sahibi için önemlidir. Kiracı, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde evin satılması durumunda çalışırdır. Mal sahibi ise, evliliğiyle ilişkisini nasıl sonlandıracağı belirlenmelidir.
Kiracının Hakları:
- Kiracı, kira sözleşmesinin satışıyla sona ermediğini bilmelidir. Kira sözleşmesi yeni sahibe devredilir ve kiracı evde oturmaya devam edebilir.
- Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve tapu sicilinin şerh edilmesi önemlidir. Bu, yeni sahibinin kira sözleşmesinin bilinmesini sağlar.
- Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödemelidir. Geç ödeme veya ödeme yapmazsa tahliye riskiyle karşı karşıya kalabilir.
- Kiracı, evde yapacağı değişiklikler için yeni sahibinin iznini almalıdır.
- Mal sahibi, kiralanan satabilir, ancak sahiplerinin haklarının yerini korumalıdır. Kiracıya satış bildirimli ve kira sözleşmesini yeni sahibi adına devretmelidir.
- Mal sahibi, kira sözleşmesinin yeni sahibe devredildiği açıklamalıdır.
- Mal sahibi, kiralanan yerin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilebileceğini alıcıya bildirmelidir.
- Mal sahibi, sahibinin izni olmadan değişiklik yapması engellenmelidir.
Kiralanan yerin satılması durumunda korunmasının korunması ve anlaşmazlıkların önlenmesi için kira sözleşmesinin korunmasıne ve kanunlara uygun hareket edilmesi önemlidir. Ayrıca, hukuki destek almak isteyenler için profesyonel hukuk bürolarından yardım alınması. İletişim için www.ilkeemlak.org adresini ziyaret edebilirsiniz.
Kira Bedeli ve Emsal Kira Sorunu: Beş Yılda Bir Güncelleme
Kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili kurallar ve kısıtlamalar, kira süresinin ilk beş yılı için geçerlidir. Ancak, kira sözleşmesinin beş harfi daha uzun bir süre korunmuş ve beşinci yılını doldurması halinde, TÜFE artışının aşılması sınırlaması kaldırılır. Yeni kira döneminde, taraflar anlaşamazsa, hakim kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde belirler. Hakim, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve TÜFE'deki değişim değişimlerini göz önünde bulunduruyor. Bu sırada yerinde durma yapabilir ve bilirkişilerden rapor alabilir. Eski sahibinin göz önünde bulundurularak yeni dönem kira bedeli belirlenir.
Beşinci yılın sonunda bu şekilde bir kira belirlemesi yapılmamışsa, sonraki kira yenilemelerinde aynı hakkı kullanmak mümkündür. Ancak, bir kira değişikliği kararlaştırıldıysa, sonraki beş yıl boyunca kira artışları TÜFE'nin değişiminin ilerlemez. Özetle, her beş yılda bir, kira bedelinin "kiralananın durumu" ve "emsal kira bedellerine" göre güncellenmesi hakkı vardır.
Borçlar Hukuku, toplumsal hayatta en yaygın ayrıntılardan biri olan kira kapsamını içermektedir. Şiddetli artan enflasyon ve Türk Lirası'nın satın alma gücündeki düşüş, özellikle kiraya veren ve kalanlar arasındaki ticarete büyük etki etmektedir. Mal sahibi ile aralarındaki anlaşmazlıklar ve hatta hukuki davalara varan çatışmaların sayısı artmaktadır. Bu yazıda, bu büyüyen çatışma konularıyla ilgili olarak, mal sahibi ve aralarındaki anlaşmazlıklarda sahiplerinin sahip olduğu hukuki hakları incelemeye yöneliktir. Ayrıca belirtilmelidir ki, bu açıklamalar konut ve çatılı ilişkiler kiralama ilişkileri için geçerlidir; rejimin geçici rejimi spesifikleştirilmiş taşınmazlar (pansiyon, sezonluk yazlık vb.) altı aydan daha kısa süreli kiralandığında bu kurallar uygulanmamaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE SÜRE SORUNU
Kira sözleşmeleri genellikle belirli (1,2,3… yıllık vs) sürelerle yapılmaktadır. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılmış olması, bu sürenin dolması ile kiracının kiralanandan çıkarılabileceği şeklinde algı yaratmaktadır. Bu doğru değildir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden veya işyerinden çıkaramaz, tahliye davası açamaz. Bu husus Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde vurgulanmış; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denmiştir. Örneğin; 1 Temmuz 2021 tarihinde bir yıllık süreli bir sözleşme ile kiralanan konut veya işyeri kiracısı aleyhine 1 Temmuz 2022 tarihinde sürenin sona ermiş olması nedeniyle tahliye davası açılamaz, sürenin dolması gerekçe gösterilerek taşınmazı boşaltması istenemez. Kanuna göre, mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ama kiracının böyle bir hakkı vardır. Yani kiracı , sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiracı 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise , sözleşme aynı koşullarla (aşağıda belirtildiği üzere güncellenmiş kira bedeli üzerinden) bir yıl uzatılmış sayılır.
Kira Sözleşme Akdinin 10 Yılını Doldurması Durumu
Kira sözleşmesi, kayıtlı sürenin sona ermesinin ardından 10 yıl veya daha uzun bir süre devam ettiğinde, kiraya veren, özel bir gerekçesi belirtilmeden saklanan kiralananın boşaltılması talep edilebilir. Bu için kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılı sonunda en az üç ay önce yazılı bir ihtar göndererek sözleşmeyi feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1. maddesinde bu husus şu şekilde ifade edilir: "... yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmasıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebilir." Kiracıya yapılan ihtarların yazılı olması gerekmektedir. Örnek olarak, 1 Temmuz 2011'de başlayan bir yıllık kira sözleşmesi, 1 Temmuz 2022'de sona erecektir. Kiraya veren (mal sahibi), 1 Nisan 2023'ten önce (veya takip eden yılını 1 Nisan'da kayıt altına almadan) yazılı bir ihtar göndererek sözleşmeyi feshedebilir.
KİRAYA VERENİN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İSTEME HAKKI
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan yazılı veya sözlü bir anlaşmadır. Kira sözleşmesi, kiralananın niteliği, kira bedeli, kira süresi, kiralananın kullanım şekli, kiralananın bakımı gibi şartları belirler. Kira sözleşmesinin şartlarına uyulması, kira uyuşmazlıklarının önlenmesi açısından önemlidir. Kira uyuşmazlıkları, kira sözleşmesinin süresi, kira bedeli, kiralananın tahliyesi, kiralananın bakımı gibi konularda ortaya çıkabilir.
Bu yazımızda kira uyuşmazlıklarından biri olan kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkı hakkında bilgi vereceğiz. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkı, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ilgilendiren bir konudur. Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:
“Kiraya veren, kendisinin veya aile üyelerinden birinin oturması için kiralananı ihtiyaç duyduğunu belgelerle kanıtlamak koşuluyla, kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.”
Bu maddeye göre kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkını kullanabilmesi için şu şartlar yerine getirilmelidir:
- Kiraya verenin kendisinin veya aile üyelerinden birinin oturması için kiralananı ihtiyaç duyması: Kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve haklı olması gerekir. Kiraya verenin ihtiyacı, mesela evlilik, boşanma, doğum, ölüm, iş değişikliği gibi hayatın olağan akışına bağlı olarak ortaya çıkabilir. Kiraya verenin ihtiyacı, mesela spekülasyon, intikam, rahatsızlık gibi keyfi veya kötü niyetli nedenlerden kaynaklanmamalıdır.
- Kiraya verenin ihtiyacını belgelerle kanıtlaması: Kiraya verenin ihtiyacını ispat etmesi gerekir. Kiraya verenin ihtiyacını kanıtlayacak belgeler, mesela nüfus kaydı, evlilik cüzdanı, boşanma kararı, doğum belgesi, ölüm belgesi, iş sözleşmesi gibi resmi belgeler olabilir. Kiraya verenin ihtiyacını kanıtlayacak belgeler, mesela tanık beyanı, fotoğraf, video gibi gayri resmi belgeler olabilir.
- Kiraya verenin kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması: Kiraya verenin ihtiyacını zamanında bildirmesi gerekir. Kiraya verenin bildirimi yazılı olmalı ve kiracının eline geçmelidir. Kiraya verenin bildirimi içinde ihtiyacının nedenini ve sonuçlarını açıkça belirtmesi gerekir.
Kiraya veren bu şartları yerine getirdiği takdirde kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Kiracı ise kiraya verenin ihtiyacının gerçek olmadığını veya başka bir çözüm yolu bulunduğunu iddia ederek tahliyeye itiraz edebilir. Bu durumda taraflar arasında dava açılabilir.
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkı, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruyan bir düzenlemedir. Kiracı, kiraya verenin ihtiyacını anlayışla karşılamalı ve makul bir süre içinde kiralananı boşaltmalıdır. Kiraya veren ise ihtiyacını dürüstçe bildirmeli ve kiracıya yeni bir konut bulması için yardımcı olmalıdır. Böylece kira uyuşmazlıkları en aza indirgenebilir.
Kira Artış Oranının %25 Sınırlaması ve 7409 Sayılı Kanun
7409 sayılı Kanun'un 11 Haziran 2022 tarihinde gizli kalmasıyla konut kiralarındaki kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak ve bu süre içinde yeniden düzenlenen konut sözleşmelerinde kiraları uygulanacaktır. Bu düzenleme, sahipleri koruma ve kira bedellerinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlar.
Kira artışının %25 sınırlamasının uygulama alanı şu şekildedir:
- Düzenleme, sadece konut kiralama konularını kapsar; işyerlerinin kiraları bu düzenlemenin dışındadır.
- Bu sınırlama, bir harfle daha uzun ömürlü kira sözleşmeleri için geçerlidir. Her yıl sonu kira artışı %25 ile sınırlandırılmıştır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin 3. paragrafına göre, beş harfli uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hakkaniyet ve emsal kira bedellerine uygun kira bedelinin her beş yılda bir devamlılık imkanı sürdürülür. Ancak bu kira bedelinin %25 sınırını aşamaz.
Kira artışının %25 sınırlaması, koruyucu haklarının korunması amacıyla muhafaza edilmesi bir düzenlemedir. Ancak bu düzenlemenin pratikte nasıl işleyeceği ve potansiyel tarafların yolunun açılacağı konusunda hala bazı performanslar vardır. Bu nedenle, anlaşmazlıkların önlenmesi için kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve kira bedelinin belirlenmesinde şeffaflığın sürdürülmesi önemlidir.
